Geçerli bir yazılı tahliye taahhüdünün varlığı için tahliye taahhüdünün yazılı olması, tahliye tarihinin belirtilmiş olması ve taahhüdün kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olması şarttır.
TBK madde 352/f. 1 uyarınca bir yazılı tahliye taahhüdü ile kiracı kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı, sözleşme kurulduktan ve kiralanan kendisine teslim edildikten sonra yazılı şekle bağlı bir işlemle taahhüt etmektedir. Bu sayede kiraya veren, kanunda sınırlı sayıda sayılmış sebeplere dayanmasına gerek kalmaksızın ve herhangi bir tazminat ödemeksizin kira ilişkisini sonlandırma olanağına kavuşur.
Kira sözleşmelerinde kiraya veren tarafların daha sıklıkla yazılı tahliye taahhüdüne başvurduğunu görmekteyiz. Yenilenen kira dönemlerinde kira artış oranlarının enflasyon karşısında düşük kaldığını gören ve buna engel olmak amacıyla kiracısını mevcut kira sözleşmesini feshederek bir an evvel tahliye etmeye çalışan ev sahipleri , yeni bir kiracıyla yepyeni bir kira sözleşmesi yaparak kira bedelini diledikleri gibi belirleyebilme serbestisine kavuşmak istemektedirler. İşte konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıdan yazılı tahliye taahhüdü almak bu amaca ulaşmada kullanılabilecek en güçlü ve kullanışlı silahlardan biridir.
Kira sözleşmesi geçerli biçimde kurulduktan sonra ise, aynı oranda kolaylıkla sona ermemektedir. Özellikle konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini eksiksiz yerine getiren bir kiracıyı kiraya verenin sözleşmeyi feshetmek suretiyle tahliye ettirebilmesi son derece zordur.
Geçerli bir yazılı tahliye taahhüdünün varlığı halinde, kiracı taahhütte yazılı tarihte kiralananı tahliye etmekle yükümlüdür. Buna aykırı olarak kiracı söz konusu tarihte kiralananı boşaltmazsa, kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermiş sayılmaz. Böyle bir durumda, kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten itibaren bir ay içinde iki usulden birini izleyerek sona erdirebilir. Buna göre, kiraya veren taahhüt tarihinden itibaren bir aylık süre içinde ya icraya başvurabilir ya da dava açabilir.
İlk olarak, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde kiracı aleyhine ilamsız icra takibine başlanabilir. Bu durumda, icra dairesi tarafından taşınmazın on beş gün içinde tahliyesine ve teslimine ilişkin bir tahliye emri (Örnek 14 tahliye emri) düzenlenir (İİK. m. 272) ve kiracıya tebliğ edilir. Kiracı itirazı tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine bildirir. Söz konusu itiraz tahliye takibini durdurur (İİK. m. 274). Bunun üzerine, kiraya veren
tarafından ya icra hukuk mahkemesinde itirazın tebliğinden itibaren 6 aylık süre içinde itirazın kaldırılması istenebilir (İİK. m. 275) ya da sulh hukuk mahkemesinde itirazın tebliğinden itibaren 1 yıllık süre içinde itirazın iptali ve tahliye davası açılabilir (İİK. m. 67). Diğer taraftan, kiracı tarafından süresinde tahliye emrine itiraz edilmemesi veya itirazın kaldırılması (reddedilmesi) halinde ise kiralanan, zorla tahliye ve kiraya verene teslim edilir (İİK. m. 273/I).
İkinci olarak, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde kiracı aleyhine sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir. Eklenmelidir ki, Yargıtay’a göre, böyle bir durumda, kira sözleşmesinin sona erdirildiği tarihe kadar geçen sürede işleyen kira bedellerinden de kiracının sorumluluğu söz konusudur.
